STUDIO LEGALE CASTELLANI


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DOMANDE E RISPOSTE


Condominio:
Quale maggioranza è necessaria per poter installare o modificare il sistema di riscaldamento?
L'art. 26, co. 5, della L. 9.1.1991, n. 10 prevede che per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio decide a semplice maggioranza, derogando alle maggioranze qualificate richieste invece dagli articoli 1120 e 1136 c.c.
Entro quali limiti i condomini possono utilizzare le parti comuni?
Anche nel condominio degli edifici trova applicazione il principio dettato in materia di comunione e contenuto nell’art. 1102 c.c., che consente al singolo condomino di usare della cosa comune anche per un suo fine particolare, con conseguente possibilità di trarre dal bene una specifica utilità aggiuntiva rispetto a quelle generali a favore degli altri condomini, con il solo limite che non ne derivi una lesione del pari diritto spettante a questi ultimi.
Ad esempio, in difetto di specifiche limitazioni stabilite dal regolamento di condominio, l’uso dell’ascensore per il trasporto di materiale edilizio può essere legittimamente inibito al singolo condomino solo qualora venga concretamente e specificatamente accertato che esso risulti dannoso, sia compromettendo la buona conservazione delle strutture portanti e del relativo abitacolo, sia ostacolando la tempestiva e conveniente utilizzazione del servizio da parte degli altri condomini, in relazione alle frequenze giornaliere, alla durata e all’eventuale orario di esercizio del suddetto uso particolare, alle cautele adoperate per la custodia delle cose trasportate, tenendo conto di ogni altra circostanza rilevante per accertare le eventuali conseguenze pregiudizievoli che, in ciascun caso concreto, possono derivare del suddetto uso particolare dell'ascensore
Con quale criterio vengono ripartite le spese di condominio?
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti condominiali dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, salvo diversa convenzione, sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore (espresso in millesimi) della proprietà di ciascuno.
Se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazion (art. 1118 c.c.).
Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico. Gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l’amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l’autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l’utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.).
Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente (art. 1134 c.c.).
Come si deve impugnare una delibera assembleare?
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente o dissenziente può fare ricorso all’autorità giudiziaria (art. 1137 c.c.).
Il ricorso non sospende l’esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità stessa.
È altresì legittimato a far valere la nullità di una delibera, il condomino che, pur avendo votato conformemente, dimostri di avere interesse a far valere la nullità, in quanto leso dalla delibera [cass. 3232/82 e 1511/97].
Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza,
entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
Locazioni
Quanto deve durare minimo un contratto di locazione?
Il codice civile stabilisce un termine massimo per il contratto di locazione, prevedendo che tale contratto non può avere durata superiore a 30 anni (art. 1573 c.c.). Nulla stabilisce invece in ordine ad un termine minimo.
Tuttavia, nella maggior parte dei casi, il regime della durata di un contratto di locazione avente ad oggetto beni immobili segue le regole dettate dalla L. 392/78 (successivamente modificata e integrata dalla L. 431/98).
In base a tale normativa, gli immobili urbani vengono distinti a seconda che essi siano adibiti ad uso abitativo oppure ad uso diverso da quello di abitazione (cioè ad attività commerciali, industriali, artigianali, turistiche o professionali) e ai relativi contratti di locazione si applica uno speciale regime che detta regole particolari in ordine alla durata, alla facoltà di recesso e alla risoluzione.
In quali casi il locatore di un immobile adibito ad abitazione può recedere?
La L. 431/98 stabilisce, all'art. 3, che alla prima scadenza dei contratti stipulati in base alla disciplina per gli immobili siti in aree urbane, il locatore può negare il rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, solo per i seguenti motivi:
quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.
Cosa deve fare il locatore per recedere dal contratto?
Qualora il locataore di un immobile urbano adibito ad uso abitativo intenda recedere dal contratto deve darne avviso al conduttore almeno 6 mesi prima della scadenza fissata, mediante lettera raccomandata. Se si tratta di immobili adibiti ad uso non abitativo il termini prima della scadenza diventana di 12 mesi. In mancanza il contratto si intende tacitamente prorogato per un analogo termine (o per 2 anni se si tratta di contratto stipulato con l'ausilio delle associazioni rappresentative).
È bene ricordare che, alla prima scadenza, tanto per gli immobili urbani adibiti ad uso abitativo, quanto per gli altri, il recesso del locatore è previsto solo per i casi esplicitamente menzionati dalla legge.
In quali casi si può chiedere lo sfratto?
Il procedimento per ottenere la convalida di sfratto può avviarsi ad opera del locatore:
per finita locazione: quando il contratto è scaduto o sta per scadere;
per morosità: in caso di mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, oppure in caso di mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone.
In tutti i casi la procedura si avvia con una intimazione, rivolta dal locatore al conduttore, di lasciare libero l'immobile, con contestuale citazione in udienza del conduttore per la convalida.
In udienza il conduttore può decidere:
di non comparire, e in tal caso il giudice ordina la convalida esecutiva efficace dopo 30 giorni;
di presentare opposizione, ma se questa non è fondata su prova scritta, il giudice concede comunque la convalida il rilascio dell'immobile, con ordinanza immediatamente esecutiva;
di comparire e, se si tratta di uno sfratto per morosità, chiedere che venga concesso un termine di grazia (non superiore a 90 giorni) per consentire il pagamento dei canoni non onorati.
Successioni e donazioni
Quanti tipi di testamento esistono?
Il testamento è un negozio giuridico unilaterale, in quanto espressione della volontà del solo testatore, è personale, poiché quest'ultimo è l'unico soggetto legittimato a porlo in essere, non essendo ammessa forma di rappresentanza alcuna, non è ricettizio ma è revocabile e formale, dovendo estrinsecarsi, a pena di nullità, in una delle forme previste dalla legge.
Il testamento può essere
ordinario o speciale:
nell'ambito della prima categoria la legge distingue il testamento olografo da quello redatto per atto di notaio, a sua volta pubblico o segreto;
mentre i testamenti speciali rappresentano particolari forme di testamento pubblico, riconosciute solo per determinate situazioni o circostanze eccezionali.
Il
testamento olografo, previsto dall'art. 609 c.c., costituisce la fattispecie più semplice. Si configura infatti come scrittura privata e presenta la caratteristica di dovere essere necessariamente scritto per intero, nonché datato e sottoscritto, di mano del testatore.
La mancanza di autografia rende infatti il testamento nullo, mentre la sottoscrizione, posta alla fine delle disposizioni, deve contenere nome e cognome del testatore, oppure uno pseudonimo che lo individui con certezza. La data, infine, deve contenere l'indicazione del giorno, mese ed anno, in cui il testamento fu scritto.
Il
testamento pubblico, previsto dall'art. 603 c.c., rappresenta una delle due tipologie di testamento redatto, con le formalità previste dalla legge, per atto di notaio, ed ha natura di atto pubblico, fecendo piena prova delle dichiarazioni del testatore fino a querela di falso.
Il testatore, in presenza di due testimoni o di quattro allorché incapace di leggere o scrivere oppure sordo, muto o sordomuto, dichiara la sua volontà al notaio, che la riceve, ne cura la redazione per iscritto e ne dà lettura al testatore in presenza dei testimoni. Di tali formalità è fatta menzione nel testamento, che deve essere sottoscritto dal testatore, dai testimoni e dal notaio e deve indicare il luogo, la data del ricevimento e l'ora della sottoscrizione.
Il
testamento segreto, altra fattispecie redatta per atto di notaio, è previsto dal'art. 604 c.c. e consiste nella consegna solenne al notaio, che la riceve e la conserva, di una scheda contenente le disposizioni testamentarie.
Detta consegna avviene personalmente, ad opera del testatore, alla presenza di due testimoni, ed il notaio provvede a sigillare la scheda testamentaria non ancora sigillata, redigendo inoltre, sullo stesso involto che contiene la scheda o su un altro, appositamente preparato, l'atto di ricevimento, che testatore, testimoni e notaio sottoscriveranno.
Tale testamento può essere scritto sia dal testatore che da un terzo, ed anche con mezzi meccanici, ma deve sempre essere sottoscritto dal testatore, salvo che questi non sappia scrivere o non abbia potuto sottoscrivere per altro impedimento. In tal caso, tuttavia, il testatore deve dichiarare al notaio ricevente di aver letto il testamento e di approvarlo, nonché la causa che gli ha impedito la sottoscrizione, che verrà menzionata nell'atto di ricevimento.
Chi non sa o non può leggere non può fare testamento segreto.
I
testamenti speciali si configurano poi come dichiarazioni rese dal testatore ad un pubblico ufficiale od assimilato in circostanze particolari e redatte per iscritto ad opera di quest'ultimo, con un efficacia limitata nel tempo e pari a tre mesi dal ritorno della situazione normale.
Si collocano dunque nel novero dei testamenti speciali quelli redatti in occasione di malattie contagiose, calamità pubbliche ed infortuni, che vengano ricevuti da notaio, conciliatore (oggi giudice di pace) del luogo, sindaco od assessore delegato che ne faccia le veci nonché da ministro di culto (art. 609 c.c.).
Ulteriori fattispecie speciali sono rappresentate poi dai testamenti in navigazione marittima od aerea, ricevuti dal comandante della nave o del'aereo (artt. 611 e 616 c.c.), nonché dai testamenti dei militari e assimilati, raccolti per iscritto da un ufficiale, da un cappellano militare o da un ufficiale della Croce rossa (art. 617 c.c.).
Il testamento è revocabile?
L'art. 679 c.c. sancisce la revocabilità del testamento. A tale facoltà il testatore non può rinunziare in alcun modo, come neppure a quella di modificare le proprie disposizioni testamentarie, poiché la volontà in esse espressa può mutare fino all'ultimo momento della sua vita, e non avrà pertanto effetto ogni clausola o condizione contraria.
La revocazione del testamento è tuttavia ammissibile solo nelle forme e nei casi tassativamente previsti dal legislatore.
Che cos'è l'indegnità a succedere?
L'indegnità costituisce lo strumento predisposto dal legislatore per rimuovere un soggetto dall'eredità o dal legato a causa della sua condotta riprovevole nei confronti del defunto, e trae propriamente fondamento dalla ripugnanza sociale a consentire che chi abbia gravemente offeso la persona dell'ereditando o la sua libertà testamentaria possa trarre profitto dall'eredità dell'offeso.
L'indegnità viene considerata come sanzione civile per l'atto illecito posto in essere, ed operando quale causa di esclusione dalla successione spiega i suoi effetti solo dal momento della pronuncia del giudice.I casi di indegnità sono riconducibili ad attentati alla persona fisica del testatore, attentati alla sua integrità morale ed alla libertà di testare, e vengono tassativamente elencati dall'art. 463 c.c., che qualifica indegno:
chi ha volontariamente ucciso o tentato di uccidere la persona della cui successione si tratta, o il coniuge, o un discendente, o un ascendente della medesima, purché non ricorra alcuna delle cause che escludono la punibilità a norma della legge penale;
chi ha commesso, in danno di una tali persone, un fatto al quale la legge penale dichiara applicabili le disposizioni sull'omicidio;
chi ha denunziato una di tali persone per reato punibile con l'ergastolo o con la reclusione per un tempo non inferiore nel minimo a tre anni, se la denunzia è stata dichiarata calunniosamente in un giudizio penale; ovvero ha testimoniato contro le persone medesime imputate dei predetti reati, se la testimonianza è stata dichiarata nei confronti di lui, falsa in giudizio penale;
chi ha indotto con violenza o dolo la persona, della cui successione si tratta, a fare, revocare o mutare testamento o l'ha impedita;
chi ha soppresso, celato o alterato il testamento dal quale la successione sarebbe stata regolata;
chi ha formato un testamento falso o ne ha fatto scientemente uso.
Che cos'è la donazione?
La donazione è il contratto col quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l'altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un'obbligazione (art. 769 c.c.).
Gli elementi della donazione vanno pertanto individuati nello spirito di liberalità del donante e nell'arricchimento del donatario, ossia nell'incremento del patrimonio di quest'ultimo in conseguenza del correlativo depauperamento del donante.
Interdizione e inabilitazione
Cos'è l'interdizione?
Si parla di interdizione in tutti quei casi in cui una persona maggiorenne si trovi in situazione di abituale infermità di mente e sia cioè incapace di provvedere ai propri interessi.
L'interdizione determina una situazione di incapacità legale a compiere atti giuridici identica a quella in cui si trova il minore. Gli atti eventualmente compiuti dall'interdetto saranno pertanto annullabili ad opera del tutore, dello stesso interdetto o dei suoi eredi o aventi causa (art. 427 c.c.).
La domanda per dichiarare l'interdizione può essere chiesta solo da determinati soggetti.

Con la sentenza che dichiara l'interdizione viene disposta la
nomina un tutore, scelto di preferenza tra il coniuge che non sia separato, il padre, la madre, un figlio maggiorenne o la persona designata con testamento dal genitore superstite, con il compito di rappresentare legalmente l'interdetto e di amministrare il suo patrimonio.
Già nel corso del giudizio per dichiarare l'interdizione, il giudice, se lo ritiene opportuno, può provvedere alla nomina di un
tutore provvisorio.
Cos'è l'inabilitazione?
L'inabilitazione è una situazione di incapacità giuridica relativa, di minore importanza rispetto all'interdizione.
Essa può essere chiesta in alcune
specifiche ipotesi, quando la situazione del soggetto non è così grave da comportare una pronuncia di interdizione.
Cos'è l'amministrazione di sostegno?
L'istituto dell'amministrazione di sostegno è stato introdotto recentemente dalla Legge 9 gennaio 2004, n. 6.
L'amministrazione di sostegno ha come finalità quella di tutelare, con la minore limitazione possibile della capacità di agire, le persone prive in tutto o in parte di autonomia nell’espletamento delle funzioni della vita quotidiana, mediante interventi di sostegno temporaneo o permanente.
Tale nuovo istituto va ad aggiungersi agli altri istituti dell'interdizione e dell'inabilitazione, introducendo un nuovo strumento giuridico, certamente più adatto ad una maggiore conservazione dei soggetti interessati nel contesto sociale.
L'amministrazione di sostegno può così riguardare anziani, disabili, alcolisti, tossicodipendenti, carcerati, malati terminali, non vedenti e tanti altri soggetti per i quali non sia opportuno procedere ad una richiesta di interdizione o di inabilitazione.
Queste categorie di persone potranno così ottenere (anche in considerazione della propria futura incapacità) che il giudice tutelare nomini un amministratore, che abbia cura di loro e del loro patrimonio.
La persona interessata può, mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata, presentare direttamente la richiesta al giudice tutelare della propria zona di residenza o anche domicilio. Entro sessanta giorni dalla data di presentazione della richiesta, il giudice provvederà alla nomina dell'amministratore con decreto immediatamente esecutivo.
Diritto dei consumatori.
Il diritto dei consumatori è materia che impegna lo studio Castellani sin dall'inizio della sua attività. L'evoluzione che la legislazione a tutela dei consumatori ha vissuto, sotto la spinta delle istanze europee, ha evidenziato la posizione giuridica che il consumatore ricopre. Lo stesso è protetto e tutelato dalle norme che sostanzialmente hanno specificato e preteso l'istituto della buona fede, dovuta dalle aziende.




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